開店準備編

店舗賃貸契約

店舗賃貸の看板の画像

いよいよ店舗を借りることになりました。どうのようにして見つけたか?

実際の契約はどうしたのか?など…。

実際に雑貨屋を始めるときに行った店舗の賃貸契約についてまとめてみました。

店舗を借りることに

とりあえず店舗に貼ってある大手不動産会社の電話番号に問い合わせをしました。

だいたいの家賃、保証金などの詳細を聞き後日店舗の中を見せてもらうことに。

店舗の中にはまだ前オーナーが残していった不要品が結構いっぱいありました。

不要品をかたづけてもらい、前オーナーが施行したガラスのウィンドウ、自動ドア、業務用エアコン、出窓、棚などはそのまま残すことに。

ウインドウ、出窓などは雑貨屋の雰囲気にぴったりでそのまま使えそうというのも大きな魅力でした。

余分なつくりつけの柱などを取り除いてもらう以外は基本的には居抜き(内装や什器をそのまま使う)で契約。

契約を解約する時は借りた時のそのままの状態に戻すことになりました。

ここで大切なのは、もしスケルトンで返すという契約だったら居抜きで借りた時の状態ではなくすべて撤去して戻すことになります。

前オーナーが施行したガラスのウィンドウ、自動ドア、業務用エアコン、出窓、棚なども保証金などを使って撤去するということになってしまいます。

そうなればほどんど保証金が戻ってきません。

契約を解除する時のことを考えて、万一出て行くようになった時に、どのような状態で出ていくのかを確認して契約することが必須です。

以前借りていた知人から聞いていた家賃より少し高い家賃でしたが、当時バブル後半で向こうも強気で値下げ交渉はうまくいきませんでした。

今から考えるとずいぶん高いのですが、当時の相場ではしかたなかったと思います。

大須などの商業立地では再発展の流れがきていて同じような間口では3倍〜5倍、とても手がでませんでした。

家賃を払うための試算

店舗は2階立て店舗付き住宅(現在の新しい物件ではほとんどない)ということで家賃は1階だけの店舗物件に比べて倍です。

私の場合は住んではいなかったのですが、2階部分を事務所で使っていたので事務所兼店舗。

店舗の利益で毎月の家賃を支払って企画業で生活費をかせぐ計算でした。

店舗の売上で70万~80万あれば経費も含めて家賃を支払える計算です。

  • 売上の40%=利益=28万
  • 28万ー家賃20万=経費支払(電気代、水道代、電話代、運営雑費など)
    1階と2階を合わせて約14坪。
  • 家賃:月20万円(消費税別)
  • 保証金:20カ月=240万円(消却30%)(消費税別)

保証金は前納で一括支払いです。

1階部分:トイレ付きワンフロアー 2階部分:2LDK・トイレ・風呂・押し入れ・キッチン・洗面所(完全に住めます。)

とはいっても毎月20万円(税込¥206,000:当時の消費税3%)の家賃は個人商店には大変です。

もし店舗だけの収入ならば半分の家賃でないとかなり厳しいでしょう。

保証金はかなりの負担でしたが、以前同じような商売をしていた店舗であり雑貨屋にぴったりの間口、事務所の1階で店舗をできるのはおおきな魅力でした。

契約でお金以外で大変だったのは保証人の確保

契約でお金以外で大変だったのは保証人です。

個人契約ということで3人必要だったのです。

そんなことを頼めれるのは親以外いません。

しかし私の親も妻の親もリタイアして年金収入なので保証人にはなれませんでした。

結局、保証人になれそうな人は親戚の人だけしかいなかったので、交渉してなんとか保証人を1人にしてもらいました。

私の収入明細も提出したのですが、当時はそこそこあったのでそのような処置になったようです。

バブル後期ということで貸し手側がかなり強かった感じです。

まとめ

多額の保証金まで前納しているのに、3人も保証人がいるなんて今では考えられないことです。

個人契約ではなく会社契約では保証人もいらなく条件がだいぶ違っていました。

現在では個人でも信用保証協会など借りやすい環境も整ってきていると思います。

個人で開業するのはなかなか大変です。

契約などは会社にしたほうがいい場合もありますね。

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